常见问题
国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司
- 临时管理规约政策解读
一、《临时管理规约》（示范文本）出台的目的？
为进一步引导和规范广大业主合理使用、维护物业,依法行使权利、履行相应义务，推进临时管理规约制定内容的规范化，经过基层实践检验、向社会公开征求意见、反复修改完善等环节，正式发布《临时管理规约》（示范文本），旨在充分发挥规范引导作用的同时，有效减少业主和建设单位、业主和业主、业主与物业使用人等主体之间的矛盾纠纷。
二、《临时管理规约》（示范文本）的适用范围？
本市行政区域内多个业主组成的住宅区物业管理活动适用本办法。非住宅区可以参照使用。
三、《临时管理规约》（示范文本）明确的建设单位等主体的要求？
（一）建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业管理区域内，建设单位尚未出售的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。
（二）各区住房城乡（市）建设或房屋主管部门要积极做好示范文本的宣传和推广工作，引导建设单位、业主、物业使用人等主体遵守相关约定。
（三）重点明确：业主行使的权利、履行的义务；业主对于专有部分和共有部分的维修责任；业主间矛盾纠纷的调处方式等内容。
四、《临时管理规约》签字后的生效和终止时间？
临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，自物业买受人签字承诺之日起生效，至业主共同决定的管理规约生效之日起终止。
五、《临时管理规约》（示范文本）的施行日期？
自2022年9月1日起施行。《关于发布<北京市住宅区临时管理规约制定规范>和<北京市住宅区临时管理规约>（示范文本）的通知》（京建发〔2010〕636号）同时废止。
- 《北京市住宅区业主管理规约》（示范文本）政策解读
一、《管理规约》（示范文本）出台的目的？
长期以来，业主对于物业的使用、维修、管理以及应依法行使的权利和履行的义务等认知仍比较模糊，在小区内开展物业管理活动时仍缺乏规范的指导，业主和业主、业主与物业使用人、业主与物业服务人等主体之间的矛盾仍然发生。随着《北京市物业管理条例》的全面贯彻，《管理规约》（示范文本）的发布，将进一步引导和规范广大业主合理使用、维护物业,依法行使权利、履行相应义务，对物业管理各主体间矛盾纠纷的减少具有显著作用,有效促进业主大会的成立。
二、《管理规约》（示范文本）的适用范围？
本市行政区域内多个业主组成的住宅区物业管理活动适用本办法。非住宅区可以参照使用。
三、《管理规约》（示范文本）明确的重点内容？
一是明确物业管理区域范围、业主行使的权利、履行的义务等；二是规定业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项；三是规定了业主对于专有部分和共有部分的维修责任；四是明确了业主间矛盾纠纷的调处方式。
四、业主之间因管理规约发生的纠纷，如何解决？
可以协商解决。协商不成的，可以采用以下方式解决：
（一）业主委员会或者物业管理委员会调解；
（二）社区居民委员会调解；
（三）物业管理纠纷人民调解组织调解；
（四）向物业所在地人民法院提起诉讼或者依法申请仲裁。
五、《管理规约》（示范文本）的施行日期？
自2022年9月1日起施行。《关于印发<北京市住宅区管理规约><北京市住宅区业主大会议事规则><北京市住宅区首次业主大会会议召开>和<北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告>制定规范和示范文本的通知》（京建发〔2010〕762号）中的《北京市住宅区管理规约》（示范文本）及制定规范同时废止。
- 关于<北京市前期物业服务合同>和<北京市物业服务合同>政策解读
1、 《北京市前期物业服务合同》由谁签订？
答：《北京市前期物业服务合同》由建设单位和物业服务人签订。
2、 《北京市物业服务合同》由谁签订？
答：《北京市物业服务合同》由业主（含业主大会、业主委员会、物业管理委员会）与物业服务人签订。
其中，物业服务人可以是物业服务企业、专业单位或其他物业管理人。
3、 物业服务中，业主的权利义务有哪些？
答：物业服务中业主的权利义务：
（1） 要求物业服务人按照本合同约定提供服务。
（2） 监督物业服务人履行本合同，对物业服务人提供的物业服务有建议、督促的权利。
（3） 审定物业服务人制定的物业服务方案，并监督实施。
（4） 监督专项维修资金的使用。
（5） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用，享有知情权、监督权和收益权。
（6） 遵守本小区管理规约，业主大会议事规则。
（7） 遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等以及应对突发事件等方面的制度要求。
（8） 按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金。
（9） 应当配合物业服务人实施物业管理。
（10） 应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。
（11） 应当履行房屋安全使用责任。
（12） 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
4、 物业服务人应当提供的物业服务包括哪些内容？
答：物业服务人提供的物业服务包括：
（1） 制订物业服务工作计划，根据法律、法规和本小区管理规约的授权制订物业服务的有关制度；并按照有关制度和计划组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。
（2） 负责本物业管理区域内物业共用部位的日常维修、养护和管理。
（3） 负责本物业管理区域内物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。
（4） 负责共有绿地、景观的养护和管理。
（5） 负责清洁卫生服务，包括本物业管理区域内物业共用部位、公共区域的卫生清洁和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集和管理。
（6） 负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。
（7） 负责保管建设单位移交的全部资料。负责按照《北京市物业管理条例》要求建立、保管相关档案和资料。
（8） 配合物业管理区域内非业主共有公共服务设施的产权单位做好相关设施的供水、供电等工作，并与产权单位约定设施运行、维修养护、更新改造等责任和物业服务事项。
（9） 合同约定的其他服务事项。
5、 物业服务合同期限届满，如何续聘物业服务人？
答：物业服务合同期限届满前，业主决定继续聘用物业服务人的，应当在合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当在物业服务合同届满前90日书面告知业主。
6、 物业服务合同期限届满，业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，如何处理？
答：本合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人继续按物业服务合同约定提供物业服务的，物业服务合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前60日书面告知对方。
7、 物业服务合同有何法律效力？
答：物业服务合同经业主及物业服务人双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。
此处的业主，可以不是单一业主的概念。物业服务合同的签约主体可以是业主大会授权下的业主委员会或者物业管理委员会。根据《中华人民共和国民法典》《北京市物业管理条例》的相关规定，业主委员会或者物业管理委员会与依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。
