研析 ▏业主频频质疑业委会，信任危机如何破？
近年来，社区治理越来越引起大家的重视。小区业委会是由小区业主选举或提名产生的，并代表业主通过聘用物业公司管理小区物业。目前，不少小区业主反映小区业委会不尽责，其产生的原因有哪些？该如何发挥业委会的积极作用？
影响业委会作用发挥的原因分析
业委会产生及能力要求
1990年代我国实行住房制度改革，逐步实现住房商品化。“业主”是指拥有商品房的城市居民，业委会是代表一定居住区域内的全体业主对物业实施自治管理的组织，财产权利是其产生的基础。社区治理是指对社区范围内公共事务所进行的治理，小区业委会在基层社区治理中处于举足轻重的位置，当前出现反映业委会不尽责的原因具体分析如下。
1. 业委会多为“不专业”组织
业委会委员属于义务劳动，通常都没有报酬，其中业委会主任是业委会的负责人，具有较高的管理能力，起着关键作用，具有奉献精神，愿意为大家服务。业委会主任不作为或者能力欠缺将直接导致业委会不尽责，与物业公司沟通不好，不能履行物业管理监督职能，从而使得物业服务令业主不满意的情况时有发生。
2. 业委会多是公益性组织，耐力不足
虽然制度上允许业委会委员取得一定的津贴，但现实中几乎行不通，既有业主质疑也有可行性问题。业委会委员既要牺牲自己时间义务工作，很多时候又要受到部分业主质疑，甚至因为工作失误被问责。如何维持好业委会委员长期工作的积极性，历来是业委会工作的难点。
3. 业委会相关法律法规并不完善，工作无章法
虽然《民法典》已经实施，各地物业管理条例以及配套政策也都在出台中，但实际中业委会工作的依据依然是粗线条的，原则性的规定多于实操性规定，单靠业主自发约定具体规则，费时费力且多数都会“流产”。
4. 业主自治参与度低
由于业委会工作主要集中在小区公共空间的管理上，多数情况下，业主的切身感受并不强烈，而且业主间缺乏有效的沟通交流平台，相关信息同步不及时，导致业主在多数时候并不会主动参与管理，甚至连讨论都并不热衷，观望者、沉默者是小区自治中最常见的群体，也是最大的困难。
5. 业主群体分歧大，业委会多“死”于争吵
我们的小区业主构成多是随机组成，业主个体间生活习惯、背景、认知差别很大，甚至巨大，相互之间缺乏天然信任纽带，在讨论、决策公共事务时，能够达成共识的往往是少数，甚至还会存在恶意中伤揣测情况，从分歧变成对立。
6. 多数小区遗留问题多、矛盾大，业主期望大造成短期失望多
从以往经验看，没有遗留问题的小区几乎不存在，或是规划问题，或是建筑质量问题，还有销售时过度承诺问题等，经过多年发酵，成为业主的集中诉求点，业委会成立后，业主往往寄予厚望。但问题的解决往往涉及复杂情况，甚至有些问题根本无法解决，导致业主对业委会的信心一步步丧失。
7. 部分业委会委员有私心私利
根据以往经验，自发成立的很多业委会中存在个别委员意图谋取私利的情况，包括通过更换物业公司直接获取收益、动用维修资金等情况，将业委会变成谋求个人收益的组织。如果不加以及时甄别或者引导、监督，很多项目启动后，小区业主将会深受其害，有的小区需要五六年甚至更久来消化影响，还无法恢复到以往宁静平和的生活环境。
8. 物业公司对业委会存在天然抗性，不知如何与业委会共处
从法律关系上，业委会是业主代表，是物业公司的监督者，物业公司由于长期缺乏实际的监督，物业服务质量多数情况都是与日俱降，业委会组建后往往会提意见远多于提建议，导致物业公司不适应、不接受，甚至采取对抗措施；有的业委会组建之初就以换物业为目的，甚至广而告之，更加让物业公司有对抗心理。业委会与物业公司紧张关系屡见不鲜，一定程度上让小区变得更加不稳定和谐。
发挥业委会的具体举措
主动作为，把好用人关
现在各地新制定的物业管理条例中都赋予了街道或者社区居委会更多的社区治理职责，业委会的工作核心是人的工作，因此社区党委及街道直管部门应高标准严要求筛选业委会成员及候选人，力争实现组建的业委会是有能力、有担当的人员构成，从源头上做好。
建立对业委会的激励机制
目前，业委会属于业主自治组织，业委会主任以及业委会委员各项工作都属于义务劳动，没有任何收入。业委会与物业公司沟通并负责小区管理工作，如房屋修缮、小区绿化、小区供水供电、电话网络进小区、垃圾运输、停车、小区安全等，需要和开发商、物业公司沟通，还需要和房管所、城管所、环卫部门、绿化部门、修缮资金管理部门等打交道，工作是比较繁琐的。同时，业委会还要处理小区内部或与周边出现的各种矛盾冲突，做好小区治理工作。因此，能否在业委会委员自愿和奉献的基础上建立起对业委会的激励机制，就非常重要了。
强化专业培训和关键事项一对一指导
专业培训是普及业委会工作要求和工作规范的必要形式，促使业委会学会如何开展工作，同时，如何合理化、规范化的履职，则是国泰民生作为第三方物业服务评估监理机构协助街道社区治理的重点工作之一，从问题把脉分析、利害关系及各种后果影响分析、流程制度等方面详细开展培训指导，避免业委会乱作为、走弯路、走错路，该制止的及时进行了制止，该纠正的也及时纠正，从而努力实现小区的和谐健康平稳发展。
建立多方联席机制，强化沟通与交流
经过分析，我们发现业委会与物业管理的基层治理问题一方面是问题本身，另一方面则是沟通交流问题，包括业委会与业主的沟通交流、与物业公司的沟通交流、与社区居委会的沟通交流，更有与街乡基层政府的沟通交流。国泰民生协助很多街乡政府搭建沟通平台，建立多方联系沟通机制，提供专业化建议，作为独立第三方帮助各方分析问题、厘清权责，制定解决建议。从实践中来看，各方对独立专业第三方的建议和分析多能够耐心听取，可以避免以往沟通交流会上公说公有理婆说婆有理的“吵架式”无疾而终沟通会的弊端。
日常监管与定期检查结合，及时整改
业委会作为自治组织，有其开展必要工作的法定权利，并不需要事事向政府或居委会请示汇报，现实中很多业委会利用“自治组织”身份和规定模糊的职责，常常自行决断很多事情，超授权工作、替业主大会决议、甚至侵害业主权益等违法违规行为屡见不鲜，有故意为之，也有非有意而为。但往往东窗事发，被业主发现后会成为业主投诉集中点，让小区陷入不稳定之中；很多侵权行为纠正需要时间，甚至难以纠正，又会激化业主与业委会矛盾，造成新的不稳定因素。因此，国泰民生受街道委托，协助街道对业委会的工作采取定期检查与不定期抽查的方式，强化日常监管，及时发现问题，检查后视情节严重情况给定口头整改建议、书面整改建议、约谈、公告撤销等多种工作方案，力争将违法违规行为在萌芽期就进行制止和予以纠正，化解社会矛盾。
协调好业委会和居委会的关系
业委会是居民自治组织，属于社会管理横向网络之一。居委会在法律上定为群众自治组织，但实际上具有街道派出的功能，属于国家行政管理纵向网络的末端。在具体工作中应处理好横向和纵向网络的良性互动，形成纵横结合的治理模式。业委会可以借力于居委会，通过人员的交叉任职，互相渗透，发挥各自长处，互通信息，相互合作。业委会应协助居委会做好小区安全工作和稳定工作，通过深入到业主中了解情况并做好思想说服工作和沟通调解工作，积极化解各种冲突和矛盾，将各种危机解决在初始阶段，实现共赢。当地居委会关心业委会工作，提供必要的精神支持，提高工作的相容性，增强彼此的沟通和支持。居委会帮助业委会协调和开发商、物业公司及各政府部门的相关工作，促使业委会尽职尽责，让广大业主满意。处理好业委会与居委会的关系，有利于增加广大业主的满意度，提高基层社区治理的能力，促进社会和谐发展。
