​对于老旧小区改造，旧小区各种设备老旧，物业品质得不到提升，导致管理越来越困难。怎样解决小区的老旧设备。在这两年，全国的老旧小区改造按下了“快进键”，计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，旨在给众多老旧小区带来生活环境的改善，解决根深蒂固的老旧小区难题。

“安全不到位”—小区人员、车辆进出频繁，无法有效区别外来人员和车辆，小区物品遗失被盗时有发生，却无法有效追查，基础设施老化，供电超负荷，消防设施建设不达标，火灾事故隐患突出；

“便捷不到位”—出入时忘带门禁卡及双手提物时无法快速开门，车辆人工计费方式费时费力，高峰排队进出效率低下；

“智能不到位”—小区生活垃圾分类需要专人值守管理，消防通道急用时才发现车辆违停，高空抛物造成危害却无法找到源头。

为了协助各地老旧小区升级改造，响应政策的号召，有效解决固化难题，通过老旧小区改造解决方案，致力于为社区居民打造一个安全、舒适、便捷的高品质居住环境。怎样破冰，具体方案如下：

一、社区百姓怎么做:

1.坚持党建引领

以基层组织和党员干部为核心，成立街道干部、社区群众、党员代表、业主委员会“四方联动”的片区改造议事小组，共同协调解决老旧小区改造实施中出现的矛盾和问题。推动党组织建在群众家门口、 党员下沉居住社区、党员联系服务群众全覆盖，充分发挥党员模范带动作用，促进党群共融，做实党员干部下沉社区“双报到、双报告”机制，开展“在职党员回家”“党员亮身份”“党员积分管理”等活动，发动党员带头入户、带头出力、带头改造。

2.多方筹资改造

积极推动居民、市场、政府、企业等多方主体参与，共同发力，共谋发展。完善资金分摊机制，通过部门帮、群众筹、财政奖、产权单位出资、鼓励提取公积金等路径共同筹措资金，实现从政府全盘买单到群众参与“共掏腰包”的转变。通过“业主授权申请”“小区业委会集中采购”“属地社区汇总采购”“施工单位组织实施集中采购”等方式，为业主争取优惠价格，降低改造成本，缓解资金不足压力。

3.坚持共同缔造

将共同缔造理念融入老旧小区改造全过程，实现政府角色转变，积极激发群众参与热情，鼓励群众建言献策，采取“联动议事、社区对话”等形式，及时了解群众对老旧小区改造的需求，聚焦改造重点、难点、要点，确定改造目标和效果，最终形成由政府部门、社区、企业、专家、居民多方参与共同协商形成的改造方案。

4.优化改造方案

充分征求居民意愿与意见，将入户率、支持率达到100%作为启动改造的前置条件。达成广泛共识后，书面提出改造申请；鼓励专业设计师、工程师、规划师进入社区，参与改造方案设计与审核，为老旧小区改造提供智力支持，确保方案优化、合理；与施工方共同评估改造方案可行性和操作性，并就施工质量与效果达成共识；最后将方案公示，反复征求意见，形成大家满意的改造方案。

5.精心组织实施

由小区居住党员、住建干部、社区骨干、专业工程师、施工方成立“老旧小区改造施工协会”，创新成立“突击队”形成横向到边、纵向到底的改造治理新格局，发动党员站在一线，“施工协会”全程参与、监督、管理老旧小区改造提质。

6.实施连片托管

推广连片托管，解决老旧小区分布散、体量小的难题。引导业主开展“连片托管”，同一小区或片区，统一交由托管企业管理，整合管理资源，进一步提升小区管理效能。同时鼓励业主合理规划使用财政奖补资金及住宅专项维修资金，利用其增值收益作为小区后续运行费用，打破无人监管和监管不到位的僵局，实现建管并重。

二、物业公司怎么做：

1.根据老旧小区物业管理需求分析和物业管理经验，将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。物业公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2.对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3.由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4.老旧小区物业管理面积较大，物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5.针对老旧小区物业管理，坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。与业主方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6.针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7.联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

8.定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9.针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10.老旧小区保洁管理，将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11.由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12.安全保卫及消防工作

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访。

保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13.房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14.物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15.其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。

（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。