小心！别被当“老赖”！

作者：国泰民生评估监理

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有的业主认为

我不就是没交物业费嘛

物业又不能把我怎么样

照样还得为我服务

这样想的业主

这可就把自己置于风险之中了

拖欠和拒交物业费的后果

往往比想象中的要来得严重

在城市生活，拥有一套属于自己的房子是许多人一生追求的梦想。但是很多人没想过，一旦成了业主，住进宽敞明亮的小区后，烦恼也会随之而来：小区管理问题很多，物业费却居高不下。包括绿化缩水；业主遛狗随意大小便无人管；门禁形同虚设，人员随意进出；地下室经常进水，造成楼层电梯仅用四、五年就要启用住宅专项维修资金进行大修，等等。

一部分业主遇到问题，首先想到的是通过拒交或拖欠物业费来表达不满，在业主心中可能会出现这样一种想法：

物业服务无法让我满意，我就不配合你。可是到最后问题解决了吗？很显然没有，反而是激化了业主与物业之间的矛盾；而有的业主虽与物业相处融洽，可交费意识淡薄，总表示“物业费我会交的，今天没带钱，下次吧。”

物业管理是针对小区业主的一种契约有偿服务，但一部分业主为什么不愿缴纳物业费？

产生以上类似情况，这都是因为物业服务企业对小区住户提供的服务是有偿服务，而一小部分业主却并不理解。特别是在一些物业费低以及收费率低的小区，调价困难，物业入不敷出，只能降低服务标准，这样就形成了一个恶性循环。

说到“拖欠农民工工资”，人们往往群情激愤。近年来，“恶意拖欠农民工工资”甚至被称为“社会毒瘤”而写入法律。一时间，多部委联动、各地建立保证金制度、清欠不力的地区启动官员问责……

然而说到“拖欠物业费”，人们却往往会说“情况比较复杂”、“难以一概而论”，似乎“社会公平正义”在这里合情合理地拐了弯。事实上，付出劳动就应获得报酬，享受服务就应支付费用，同一个道理在两件事中别无二致。

物业费收缴率低，如何保障物业服务水平？

表面看是业主对服务不满的极端表现，但事实上却杀伤力巨大。

一方面，物业公司不仅有运营成本，亦有人力成本，如果恶意拖欠物业费的现象持续，往往会伤及物业公司和员工的积极性，使得物业服务水平每况愈下，物业服务难以为继，使得小区的安全、卫生及品质等方面隐患重重，甚至无奈撤场，小区陷入无人管理的困境。

另一方面，恶意拖欠物业费的业主，还侵蚀了诚信业主的权益。业主在共同缴纳物业费的基础上平等享受服务和权益，这是社区公平的题中之义。同样的物业费，有人缴纳有人拖欠，却共同享受服务，这对于诚信业主而言是不公平的。

不缴纳物业费败诉将进入失信被执行人名单：

如果业主选择不交物业费，会有哪些法律后果？

最直接的后果是面临物业公司起诉。因为业主逾期不交纳物业服务费用的，物业公司可以向人民法院起诉。如果遭到起诉，则有可能面临个人征信受损的问题。如果个人征信出现不好的记录，被划入失信行为，对业主今后的生活中或工作上都会产生非常大的影响。

最高法院出台相关司法解释建立了失信被执行人名单库。失信被执行人名单信息将被整合至被执行人的信用档案中，并以信用报告的形式向金融机构等单位提供，供有关单位在贷款等业务审核中予以衡量考虑。

成为失信被执行人的后果主要有以下几点：

1.名下资产会被法院冻结、扣押。

2.出行受阻，无法乘坐飞机、G字头等级动车组列车全部座位、其他等级动车组列车一等及以上座位、列车软卧（含高级软卧）和轮船二等以上舱位；以及无法购买代步私家车和私人飞机。

3.禁止高消费，像星级以上的宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等高端场所均不行；以及限制炒股、买房、出境。

4.不得在全国范围内担任任何公司的法定代表人、董事、监事和高级管理人员。

5.子女不能就读高收费私立学校。

6.最高可被判处7年有期徒刑，《刑法》明确规定：对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

那么，面对物业公司服务质量不达标，作为合同当事人，业主应该如何处理呢？

1.可向物业公司的上级进行投诉，有理有据地反映，要求监督，并改进服务质量。

2.如果小区已成立业主委员会的，可向业主委员会反映；要求物业公司提高服务质量，如果拒不改正，可以联合其他业主召开业主大会，更换物业公司。如果未成立业主委员会的，可向小区所属社区反映，要求物业公司进行整改。

3.如果物业公司未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，或物业公司违反物业合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可直接向法院提起诉讼。

法律依据：《物业管理条例》

第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

不过，解铃还须系铃人。在这里，我们同时也向物业公司呼吁，业主拖欠物业费的根本原因是物业服务质量不达标所造成的；其中，也有物业公司与业主之间缺乏有效的沟通渠道；双方相互指责，互不理解，造成矛盾加深，这样更导致物业公司开展业务困难；加上物业公司内部管理混乱，工作效率较低，服务品质下降，业主满意度低，进一步导致物业费整体收缴率低，造成恶性循环。

只有物业公司主动提升自身服务水平，满足业主的需求，才可以从根本上解决业主拖欠物业费的问题。

总而言之

物业管理并不是

“我管理，你交钱”那么简单的事情

而是需要建立起互相尊重

平等互利的“人与人”的关系

无论是物业公司还是业主

一定要冷静客观，换位思考

为了美好家园的和谐

互相包容，密切关系

共同为创建和谐家园和文明小区而努力

小心！别被当“老赖”！

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