2020年5月1日正式实施《北京市物业管理条例》（以下简称《北京物业条例》），8月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息，为全面推动《北京物业条例》贯彻落实，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，北京市委办公厅、市政府办公厅联合印发了《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020-2022年）》（以下简称“《行动计划》”）。

本次的《行动计划》提出了具体的阶段目标，2020年年底前，新成立业主委员会（物业管理委员会）2000个以上，实现业委会（物管会）组建率、党的组织覆盖率均达到30%以上，物业服务覆盖率超过60%；2021年度和2022年度以上“三率”的目标均需分别达到70%和90%以上。

成立业主大会是选举业委会委员的基础与前提，“业主大会成立难”直接导致了“业委会选举难”。笔者在逐条解读了《北京物业条例》中关于业主大会、业委会与物管会的相关规定。本文是笔者针对《北京物业条例》规定的业主大会成立的全流程作出的全面梳理。

一、关于设立业主大会的相关规定

1、《民法典》第二百七十七条第一款：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

2、《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

3、国务院《物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

4、《北京物业条例》第二十九条：业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

5、《业主大会和业主委员会指导规则》第二条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

6、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。

二、业主大会成立条件与流程

（一）申请成立

1、业主的范围

一般而言，房屋的所有权人即为业主，但本次的《北京物业条例》所称业主还包括：

（1）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（2）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（3）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（4）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（5）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

另外，业主可以是自然人、法人和其他组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。

2、物业管理区域

物业管理区域是物业管理的基本单元，是物业权利的地理边界。《北京物业条例》第十五条仍未明确物业管理区域的具体概念，但是《北京物业条例》采用排除法，将规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域排除在物业管理区域之外，一般情况下，业主都能清晰理解所在小区的“物业管理区域”。

3、申请前提

（一个物业管理区域内）已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上。

4、申请主体

（1）5%以上的业主；（2）专有部分占建筑物总面积5%以上的业主；或者（3）建设单位。

特别规定：居民委员会、村民委员会可以组织达到上述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

5、主管机构

符合条件的业主向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

6、提出方式：书面申请。

7、申请审核：街道办事处、乡镇人民政府对业主身份和申请事项进行审核。

（二）筹备成立

1、筹备组组长

指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

2、筹备组成员

业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表。

3、成立筹备组

人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

筹备组成立7日内，应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等进行公示。

4、筹备组职责

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；(二)制定首次业主大会会议召开方案；(三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案；(四)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；(五)制定业主委员会选举办法；(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

首次业主大会召开前15日公示，告知全体业主。成立60日内组织召开首次业主大会。

5、首次业主大会

首次业主大会必选决议事项：通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。

6、表决比例

最新《民法典》“物权编”的规定与《物权法》和国务院《物业管理条例》相比有较大变化，根据《民法典》第二百七十八条的规定，对于上述必选事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 7、公示

自作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公示。

三、业主委员会

1、首次业委会会议

选举产生业委会委员是业主大会的必选事项，业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议。

2、业委会备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向街道办事处、乡镇人民政府申请备案。

3、街道办事处或乡镇政府审核

出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。

4、申请印章

持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。