一、业主大会是业主自治管理组织

（一）业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益的自治管理组织；

（二）本物业服务区域成立一个业主大会，由本物业服务区域内全体业主组成；

（三）业主大会自首次业主大会会议表决通过小区《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》并选举产生业主委员会之日起设立；

（四）业主大会不能组织与本物业服务管理活动无关的其他活动；

（五）业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中的地位；

（六）业主大会的决定是以召开业主大会会议的形式来实现。

业主大会是由合法划定的本物业服务区域划分的自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成，以召开业主大会会议形式，依法行使物业服务管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业服务管理公益事业中的其他重大问题。

因此，业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

二、业主大会议事内容

（一）制定、修改《管理规约》《业主大会议事规则》；

（二）决定选聘物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务人；

（三）决定《物业服务合同》的主要内容；

（四）决定物业服务费用的调整；

（五）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、筹集、续筹方案，并监督实施；

（六）选举、更换、罢免业主委员会成员；

（七）决定业主委员会的工作权限和工作经费；

（八）审查业主委员会和物业服务人的工作报告；

（九）决定本物业服务区域内物业共有部分的经营、收益等方案；

（十）决定本物业服务区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（十一）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；

（十二）监督物业共有部分的使用与维护，督促业主、使用人遵守《管理规约》；

（十三）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十四）改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定；

（十五）决定本物业服务区域的划分、调整；

（十六）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；

（十七）实施自行管理；

（十八）设立业主代表大会以及确定其职责；

（十九）决定本物业服务区域内全体业主诉讼事宜；

（二十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

三、业主大会的特点

（一）具有“全”过程业主民主政治生态环境；

业主大会是实行一位业主一个表决权并行使投票权的民主自治制度。业主大会决议采用民主集中制，采取少数服从多数原则（双2/3 参与后又双 1/2 同意或者双3/4 参与又双3/4 同意）。其成员（业主）在机构中的地位是平等的，能够根据自己的意愿建议，提出看法、意见等。

“全”过程业主民主。坚持以业主为中心，坚持业主合法权益至上。业主有所呼，业主委员会活动有所应。业主关心什么、期盼什么，业主委员会就抓住什么、推进什么。一是业主的主体要“全”，必须将“全体业主”都纳入业主民主决策过程，特别要注重从体制和机制上解决弱势业主、边缘业主参与渠道的问题；二是参与的内容要“全”，业主尽可能参与小区物业服务管理方方面面的公共共同事务，大到“三个公约”的约定，小到邻里之间的鸡毛蒜皮，都可以通过民主的方式来加以解决；三是覆盖的范围要“全”，构建环节完整的业主民主体系，实现广泛性、制度化发展的要求，从“三个公约”的约定到小区生活环境秩序的“居民守则”“公序良俗”建立业主民主选举、民主决策、民主管理和民主监督的民主制度；四是业主民主的流程要“全”，既要重视业主民主选举，也要重视业主投票表决后的治理，形成业主民主程序上的闭环，不能像西方式民主那样“人民只有在投票时被唤醒、投票后就进入休眠期”。

（二）业主大会是业主自治性的公益组织；

业主大会具有代表性的特征，业主大会代表了全体业主在物业服务管理中的合法权益。业主大会依法依约作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。 

其成员（业主）是对物业（房子）享有所有权的人，进行的是自我教育、自我管理、自我协商、自我服务、自我约束、自我监督。业主大会的成员（业主）是作为本物业管理区域内的一分子，基于维护小区物业整体利益的需要而进行的管理，不受外部非业主的非法干预。

（三）业主大会是具有代表性的组织。

业主大会具有代表性的特征，业主大会代表了全体业主在物业服务管理中的合法权益。业主大会依法依约作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

四、业主大会的运作

（一）业主大会的决定是以召开业主大会会议的形式来实现；

（二）依法依规选举产生业主大会的执行机构业主委员会；

（三）由业主委员会依法依约组织召开业主大会会议，提交并决定小区物业服务管理所涉及到的公共共同事务的议案；

（四）业主委员会执行业主大会通过的议案决议。

业主大会由本物业管理区域内全体业主组成的。维护本物业区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益。是行使业主对本物业服务管理的自治权的业主自治机构。 

无论业主是中国人还是外国人，是自然人还是法人，都是业主大会的成员。业主大会以业主大会会议制的形式，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本物业管理区域内的物业服务管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。

一般来说，业主是业主大会的成员、能参加业主大会会议的只能是业主本人。如果业主本人因为某些原因无法亲自参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加业主大会会议，代理人依照委托行使投票权，但不具有被选举的资格。委托代理人可以是亲属也可以是朋友，但是必须提交授权委托书。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会会议，但没有投票权。

业主参加业主大会会议，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见进行投票表决时，业主可以投赞同、反对及弃权，三选一。 

五、业主大会的成立条件

一个物业服务区域设立一个业主大会，符合下列情形之一 的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

（三）前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

分期开发的物业服务区域，先期开发建设的区域内交付使用的物业符合前款规定条件之一的，应当召开首次业主大会会议。

乡镇人民政府（街道办事处）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举。 

六、居民小区成立业主委员会的法律法规依据

（一）《中华人民共和国民法典》；

第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会；选举业主委员会。 

（二）国务院《物业管理条例》；

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。