召开业主大会就是业主共同决定重大事项，实现业主自主管理小区的第一步，实践中业主大会的设立和召开要求繁多。

本文通过业主大会设立与召开过程中所涉的法律规定和典型案例，为小区业主大会的成功召开厘清工作思路、提供操作参考。

1.什么是业主大会

《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

《北京市物业管理条例》第二十九条规定：“业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。”

简而言之，业主大会就是全体业主的合集。通过设立和召开业主大会，是全体业主行使业主权利，维护业主权益的重要方式，甚至可以说是最重要的一种方式。

2.业主大会的职权

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”

相较于民法典关于业主大会的决议内容，《北京市物业管理条例》第三十四条就业主大会的决定事项，还新增了如下内容：“1.确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格。2.决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金。3.确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计。4.改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议。”对业主大会的内容进行了进一步细化和补充。

根据上述规定，涉及到全体业主共同权益的重要事项，法定须通过业主大会进行表决审议，与小区业主息息相关的物业服务企业的选聘和更换、小区公用设施的维修、改建甚至处分等常见事项，都必须通过组织业主大会的方式予以决议执行。

业主大会的决定事项梳理如下：

3.业主大会的设立申请

《北京市物业管理条例》第三十条规定：“一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。”

《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定：“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。”

根据上述规定，梳理业主大会的设立申请条件如下：

4.业主大会筹备组

（一）筹备组的工作流程

其中，涉及《管理规约》和《业主大会议事规则》两大关键文件，对于后续小区业主大会的召开和小区管理产生至关重要的重要影响。

尤其是未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定，两个文件对于后续业主大会的召开程序和计票规则会产生较大影响，是筹备组工作的重中之重，另就专有面积的票权区分、业主委员会启动诉讼的授权均可在上述两文件中予以进一步明确。

目前，北京市住房和城乡建设委员会于2022年8月12日发布了《北京市住宅区业主管理规约（示范文本）》，该管理规约较为简单，完善程度甚至不能与建设单位在销售物业前制定的临时管理规约相比，《北京市住宅区业主大会议事规则》(示范文本)目前仍处于公开征求意见后的修订完善阶段。

小区筹备组在制定上述两文本时可参考示范文本的内容，结合小区自身实际情况予以完善调整。

（二）筹备组业主代表的资格

《北京市物业管理条例》第三十一条第三款规定：“筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。”

筹备组中业主代表的资格，参照业主委员的任职条件梳理如下：

5.业主大会的召开

业主大会分为定期会议和临时会议，发起方式如下：

6.业主大会的形式

目前实践中采用“北京业主APP”和设立投票箱投票的方式较为多见，后者投票箱多设立于小区所在居委会，由居委会街道办等工作人员监督指导表决票的填写、计票工作，保障业主大会投票表决的真实性。

为了推进业主大会的参与程度，部分小区还会灵活采用上门送票、公证寄票等方式，扩大小区业主的整体参与度。

实践中，由于业主对计票真实性产生怀疑进而提出投诉甚至诉讼的情况较为多见，通过互联网方式表决的，法院可通过调取互联网数据确认投票情况，通过其他方式表决的，法院可通过双方举证并电话抽查核实的方式确认投票真实情况。

为防止小区业主因投票计票问题产生争议，建议业主大会投票计票过程邀请居委会、街道办工作人员协同开展，必要时甚至可以聘请公证机构对相关过程进行公证监督。

7.业主大会的表决规则

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（一）两个基准数据

根据上述规定，业主大会表决规则主要以两个数据为基准，一个是“专有部分面积占比”，一个是“业主人数占比”，其具体认定标准如下：

在实践操作中，关于两个基准数据的数据来源，部分小区可以直接从开发建设单位获取，部分小区通过调取不动产登记信息获取，相关数据的准确性直接关系到投票比例是否达到法定限额，因此由于数据问题导致业主对投票提出异议，甚至提起业主撤销权诉讼的情况并不少见。其中，最容易出现争议的莫过于车位车库等面积是否计入专有面积统计范畴。

北京市朝阳区人民法院（2022）京0105民初10755号判决书在法院认为部分载明：“自权责一致原则理念出发，车位与房屋权利人表决权范围及所涉事项不宜完全等同，应予甄别物业管理表决事项，分类细化判断。X业主大会临时会议作出的三项决议涉及业委会委员连任、补选及届制转变事宜，非与车位管理直接相关，故表决范围不应包含车位权利人，理应以不含车位专有部分建筑面积及票权数为基数予以核算。”

根据上述裁判思路，法院认为针对车位面积是否参与到专有面积基数范畴应当结合表决事项与车位区域的相关性予以认定。该裁判观点笔者认为更多是基于案例中小区业主大会决议的实体内容是否侵害部分业主权益的角度出发做出的裁决。

实践中难点在于，组织业主大会表决时部分议题较难以认定是否与车位面积的关联强度，出于保障业主大会投票合法性的考虑，笔者建议无特殊情况考虑下，可将车位一并纳入基数范畴，减少此类争议。

（二）双“三分之三”参与表决

在明确投票的基准数据后，我们进入到“参与表决”阶段，首先面临的疑问就是如何认定“参与表决”。基于原《物权法》的规定，并没有对参与表决这一环节的参与数据做出限定，因此民法典实施后，“参与表决”如何认定实践中产生争议，主要有两种观点：

1.参与投票=参与表决

参与投票必然意味着参与表决，也即按照表决票回收的数量作为参与表决数量的认定。

北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初20426号判决书载明：“大屯街道办事处已经针对该次业主大会在该小区张贴了《告知书》，明确说明《三塔楼小区议事规则2018年版》中有表决票送达业主后未参与按照弃权处理的规定违反《民法典》及配套法律法规，且北京市住建委以及朝阳区房管局等相关主管部门均已经做出解释，只有作出投票行为的业主才能够认定为《民法典》第二百七十八条规定的‘参与表决’，不投票不能推定参与……。因此此次选举无效。”

在目前表决票送达标准实践中无统一认定标准情形下，以参与投票数量认定参与表决人数具有一定的合理性，随着类似“北京业主APP”之类的电子投票方式的普及，参与表决的认定难题可以进一步得到化解。

2.表决票送达=参与表决

该观点认为成功送达了表决票即视为该业主参与了表决，如其并未实际上投票，仅视为弃票，但仍认定其参与表决。

上海市第二中级人民法院（2022）沪02民初16号民事判决书载明：“针对原告认为即便送达表决票的业主即视为参与表决，但应属“未明确意见表示”的表决票之主张，本院认为，……《民法典》并未排除业主在参与表决方式的选择上行使自治权利，本条并未对参与表决的形式作出限定，且业主共同决定事项的通过比例较《物权法》，修改为以参与表决的人数为计算基础，实质降低业主表决同意及专有部分面积占比的要求，以促成业主大会相关议题的通过。为避免业主大会陷入停滞，参与表决的形式并不仅限于业主实际投出表决票，业主可通过《议事规则》约定参与表决的形式。……”

上海市闵行区人民法院(2023)沪0112民初1461号民事判决书载明：“《民法典》施行后，对于应由业主共同决定事项的通过标准进行了修改，但并未排除业主对于业主大会关于表决方式、计票规则等具体事项行使自治权利，因此，现行《议事规则》之相关规定仍应有效。……该《议事规则》对于计票规则所规定的默示条款亦属有效。结合此次表决结果，本次业主大会参与人数应按照表决票送达人数计算符合《民法典》所规定的参与人数标准。”

上海法院的观点可总结为在《议事规则》对未反馈意见的表决票认定有明确规定的情况下，可以认定以表决票的发放数量作为参与表决数量的认定。

具体到北京地区，由于北京地区议事规则的示范文本并无相关规定，司法实践观点中亦对表决票送达即视为参与投票持否定态度，如北京市高级人民法院(2023)京行申 1648 号行政裁定书中载明： “参与表决”即是认定召开会议是否达到法定人员比例的关键要素。

对“参与表决”进行通常的文义理解，“参与”至少可以理解为业主知情表决的事项，“表决”可以理解为存在投票行为或者意思表示，两者结合，“参与表决”可以理解为业主知情表决事项并进行投票的意思表示，这就要求业主主动行使表决权，有明确的投票意思表示，不能以默认的意思表示推定其已行使表决权。

当然，一般情况下，表决权在行使之后将出现“同意”“反对”“弃权”等表决结果，对应地，民法典第二百七十八条第二款规定业主委员会选举需要“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”是在“参与表决”的基础上进一步规定了表决权行使的结果要求。

另需指出的是，业主大会可以通过制定议事规则的方式对表决程序等事项进行约定，但不得与法律法规的强制性规定冲突。

个人更倾向于认为北京高院的观点更为符合立法本意，不能将表决票送达简单认定为参与表决。

（三）两级表决要求

1.双“四分之三”表决通过

需双“四分之三”表决通过的事项如下：筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

2.双“二分之一”表决通过

除上述需双“四分之三”表决通过的事项，其他事项均以双“二分之一”表决通过为要求。

（四）投票期

目前北京地区未对投票期作出规定，实践中各小区自主把握投票期限，《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条规定筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

《北京市物业管理条例》第三十二条规定，筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。也即北京地区对于首次召开业主大会的时间较全国性规定更短暂。

关于上述期限如何理解是否可以延长，住建部信访办公室就类似问题作出答复：90日是指召开首次业主大会会议的筹备时间，业主投票时间可由筹备组根据实际情况确定。

需要说明的是，北京地区对投票期没有规定，但是在其他地区，如《广州市物业管理条例》8就对投票期作出了投票期限的规定。一般来说，北京地区实践中投票期通常不超过90天。

8.业主大会的经费

召开业主大会是一个花钱的活动，打印传单、横幅、宣传资料等也是一笔不小的开支。

《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定：“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。”

根据上述规定可以明确，业主大会的经费由全体业主承担，在首次召开业主大会时，由于工作经费的筹集办法尚未通过业主大会决定，因此资金问题需要前置解决，通常做法有：

（1）向全体业主筹集

向全体业主说明情况，号召广大业主之间众筹，不过需要提前说明筹集的资金数量，并建立使用开支台账明细，定期向业主公示。

（2）部分业主进行垫付

该部分垫付同样需要向全体业主说明情况，在首次业主大会召开后取得经费后退还，并在开支台账中予以记录。

（3）向物业公司要求其提供物业共有部分经营所得收益

通常需要在业主大会成功召开后，方能通过该种方式获取业主大会活动经费。

9. 业主大会决议的撤销

《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

《北京市物业管理条例》第五十一条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

根据上述规定，业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。

如果业主认为业主大会形成的决议违反法律法规的，可以向街道办事处、乡镇人民政府进行举报投诉，街道办事处、乡镇人民政府对业主大会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。