2020年3月27日，北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过《北京市物业管理条例》（以下简称条例），于2020年5月1日施行。开展《北京市物业管理条例》立法协商工作，是贯彻党的十九届四中全会精神，推进城市治理体系和治理能力现代化的重要举措。

那么我们现在就来看看条例中有哪些需要关注的问题呢？

引入物业服务人的概念

将物业管理纳入社区治理体系

条例第三条规定，将物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

同时，条例第六至十条明确了市、区住房和城乡建设主管部门、区人民政府、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会在物业管理活动中应当承担的工作内容，进一步明确和细化了工作职责。

前期物业服务合同期限最长2年

业主反映比较多的一个问题就是对开发商选聘的物业公司不满意，但是前期物业合同约定的时间又比较长，或者业主大会不能及时召开、不能成立业主大会，不能对物业公司进行及时更换，因此矛盾重重。

交房之前，开发商和物业公司已经签订前期物业合同，尽管业主并没有直接参与其到前期物业管理合同的签订中，但业主也必须受到前期物业管理合同的约束，对合同里的“霸王条款”，往往也只能被动接受。

条例第十九条、第二十四条规定，明确了前期服务合同的期限最长不得超过二年，在前期物业服务合同届满前六个月，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决，对于解决上述问题提供了可操作性的方式。

物业管理委员会任期不超过3年

没条件成立业主大会，也没有业委会怎么办？为解决业委会成立率低的难题，条例提出，可以组建过渡性质的“物业管理委员会”作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项。

条例第五十三条规定：有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会；第五十二条规定：街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会作为临时性、过渡性机构，可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业主委员会制度运行不畅产生物业管理混乱问题。

考虑到其临时性、过渡性的特点，条例特别提出，物业管理委员会的任期一般不超过3年。期限届满，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

专项维修资金的规定更加详细。

条例规定，专项维修资金属于业主共有，应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

如果专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业委会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

小区外墙脱落物业最高罚5万元

小区楼房外墙脱落，砸坏车，甚至砸伤人，而又没有采取必要的安全保障措施，物业有责任吗？

条例明确，物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

如违反规定，将责令限期改正，处2万元以上5万元以下罚款。

应对突发事件物业可获物资资金支持

疫情初期，防疫物资紧张，让不少物业犯了愁。针对这一难题，条例提出，“突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持”。

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