业主篇（六）业主是否能擅自将住宅改为经营性用房？
前言
社区商业是很常见的一种商业形式，最为常见是利用社区靠近街道的一侧首层进行商业经营的房屋。那在社区以内，将住宅用途的房屋改为商业经营这种情形合法吗？
解析
一般而言，社区临街底商的房屋在规划时即为商业，因此直接用作经营性商业用途是不存在障碍的。而社区以内，将住宅用途的房屋在改为经营性商业用途会存在一些障碍，需要有一定的前置条件：
第一，不违反相关的法律法规的禁止性规定，比如利用住宅房屋从事违法犯罪性质的经营活动；
第二，需要获得有利害关系的业主同意；
第三，从事需要前置审批的经营内容时要事先获得有关部门的批复，比如销售香烟需要办理烟草专卖许可证。
满足以上三个条件后，业主将住宅改为经营性场所是合法的。而在以上三个条件中，获得有利害关系的业主同意是比较繁琐的一项，并且在相关的法律法规当中也作出了明确的规定。
法条
《民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条
有利害关系的业主，即在本栋建筑物内的其他业主，均应当认定为“有利害关系的业主”。
结论
住宅改为商业的行为之所以要从立法层面进行限制，是因为住宅具有其专有使用目的，在改为经营用途之后，房屋的使用目的发生了本质变化，容易干扰其他业主的正常生活，并且对公共设施造成了侵占。此外，由于商业用房与住宅用房在设计规范层面的差异，改造后可能会产生安全隐患。
简而言之，业主将住宅改造为经营性用房可能会侵犯其他业主的合法权利。因此，在“住改商”之前，应当至少征求本栋建筑物内所有业主的同意，然后办理商业经营所必须的相关手续。
分享
