在物业费纠纷的诉讼中，
物业公司通常认为纠纷发生的原因
系业主一方无故拖欠物业费，
而业主一方最常见的抗辩是
“物业服务不到位，服务质量存在瑕疵”，
所以其“拒交物业费是有正当理由的”，
至少是“费用应当打折”。

物业服务具有涉众性（准公共性）、
持续性、行为性等特点，
使如何评价物业服务的质量
存在相当的难度。

法院如何认定物业公司的
服务存在瑕疵？
通常是如何处理
由此引起的物业费纠纷？

一、物业服务质量瑕疵的
采信与处理

对于物业服务质量进行抗辩，其具体指向应必须属于物业服务的范畴。

按照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是指“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。

依此定义，物业服务的范畴或者内容大致可以分为“房屋管理”“共用设施设备维修养护”“协助维护公共秩序”'保洁服务''绿化养护管理'这五项，即所谓的“服务不到位”必然指向的是上述五项的内容。

但由于物业服务本身的涉众性，业主之间对于服务质量的评价会有很大的差异性，当然这其中定有个人主观感受和对物业管理本身的理解的因素在起作用。

具体到个案中，必要考虑业主抗辩的合理性与客观性。如果仅仅是陈述，而没有相应的证据予以佐证的话，通常难以认定。

二、司法实务中
对于“物业服务不到位”的处理

方式一：因物业服务不到位，酌情减少物业费。减少比例，根据物业服务不到位的具体情况，由法院进行酌定。

案例：辽宁省兴城市人民法院(2016)辽1481民初538号

经审理查明：兴城市樱花园小区系兴城市某房地产开发公司新竹分公司开发的商品住宅小区，小区建成后原告兴城市樱花园物业管理有限公司为该小区提供物业服务，被告系小区*号楼*单元*室业主，物业收费是每平方米0.3元。原告诉求被告欠付物业费合计1119元。

2016年5月26日本院到樱花园小区现场查看情况，该小区存在被告陈述的情况如儿童乐园部分设施破损、小区内的绿化区域被部分业户种植蔬菜，小区楼房进户门门锁破损，小区大门没有门卫值班，小区内路灯破损缺失没有灯泡，小区内部分道路路面破损。

上述事实有原告出具的营业执照、资质证明，物业合同，被告出示的物业管理委托合同、本院现场查看情况以及双方当事人当庭陈述意见佐证，并经庭审质证，本院予以认定。

法院认为：根据《物业管理条例》第四十九条规定，小区内公共区域的管理维护属于原告的职责，故，对于该现象的出现，原告属于怠于履责。但原告为小区提供其他物业管理服务活动的行为不能抹杀，故，对于被告请求驳回原告诉请的请求不予支持。

但为敦促物业公司更好地全面履行合同约定和法律规定，提供优雅舒适的现代化小区服务质量，维护被告的合法权益，故，本院酌定减少物业服务费50%。

 方式二：物业服务质量瑕疵轻微的，物业费不予减少，但违约金不予支持 

案例：金某物业有限公司武汉分公司、戚*华等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

案件来源：湖北省武汉市东西湖区人民法院(2021)鄂0112民初8903号

法院认为：前期物业管理服务协议合法、有效，被告戚*华、曹*应按照物业服务合同履行缴费义务；被告戚*华答辩意见所反映的部分问题，如房屋质量、噪音扰民等不属于物业服务内容，对其抗辩意见，本院不予支持；关于违约金，因原告金某物业武汉分公司在服务中存在瑕疵，本院不予支持。

实务中，
物业服务质量参差不齐。
但物业服务本身存在涉众性，
物业服务不到位
本身具有一定的主观性，
法院对于认定物业服务不到位
证据要求较高，
在浩如烟海的判决书中，
大部分判决书仍然偏向于
认定物业服务不存在问题，
业主拟以物业服务不达标
请求免交或少交物业费
仍然难以得到支持。