近日，某小区百分之五以上的业主向某街道办事处提出了成立业主大会的申请，街道办事处在接到申请后，对提出申请的业主身份和申请进行审核，认为符合业主大会成立条件，指定居民委员会工作人员担任筹备组组长。

在筹备组组建过程中，小区业主认为该小区属于“三供一业”移交的小区，物业入驻是根据政策由产权单位指定的，只有移交协议，没有和业主单独签物业服务合同，因此部分业主认为不需要交纳物业费。因该小区情况复杂，历史遗留问题较多，居民情绪比较激烈，街道聘请北京市常鸿律师事务所常卫东律师作为街道办事处代表参与业主大会筹备工作，负责处理相关法律问题，而需要解决的第一个问题就是“三供一业”分离移交的小区业主是否应当交纳物业费？

一、什么是“三供一业” 和“三供一业”分离移交

“三供一业”是指国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理。“三供一业”分离移交是指国有企业将职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理职能从国企剥离，交由专业化企业或机构实行社会化管理。

国务院办公厅转发《国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发[2016]45号）载明：国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理（统称“三供一业”）分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。

国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可在当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。

二、业主交纳物业费的法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《物业管理条例》第七条第一款第（五）项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。

《北京市物业管理条例》第二十八条第一款第（六）项规定，业主应当履行下列义务：(六)按时足额交纳物业费。

三、“三供一业”分离移交的小区业主是否应当交纳物业费

参考北京市第三中级人民法院(2021)京03民终15067号判决书——田某某与北京某物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书。该判决书本院认为部分载明：本案争议焦点有二，其一，田某某与物业公司之间是否存在事实物业服务合同关系；其二，田某某是否应当交纳物业费。

关于焦点一，田某某与物业公司之间是否存在事实物业服务合同关系。根据查明的事实，本案纠纷产生的背景是国有企业进行“三供一业”移交地方过程中产生的纠纷案件，背后具有较强的政策性因素，因此与一般的物业服务合同纠纷，具有本质性差异。依据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》的内容，可见“三供一业”分离移交工作既是贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，也是以推进公共服务专业化营运，提高服务质量和运营效率，减轻企业负担，保障国有企业轻装上阵、公平参与市场竞争为目的的政策性改革。虽然在“三供一业”之后企业不再直接负担职工家属区的物业服务费，但企业也实施了相应的补贴发放，田某某作为国有企业退休职工，其享受国有企业对职工的住房福利保障，理应支持国家为稳定社会经济秩序、促进国民经济健全运行而实施的政策性改革。判断合同是否成立除考虑当事人的意思自治，在例外情况下也应考虑国家出于保障经济、民生需要所实施的干预，前述指导意见明确国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，已经过房改的职工家属区也可由业主大会市场化选聘物业管理机构或者实行业主自我管理，故在案涉小区未经业主大会选聘物业管理机构之前，一审法院认为田某某负有接受提供物业服务主体过渡性变更的法定义务，未损害田某某的利益，又有利于对案涉小区物业服务管理的落实，既符合国家整合资源改造提升基础设施的政策安排，也能够进一步改善职工居住环境，并无不当，本院予以确认。根据本案的客观事实，选定某物业公司作为接管案涉小区物业的企业以及拟定案涉《物业管理服务合同》均经由核化冶院组织讨论，也处于有关部门的监督管理之下，应认为案涉《物业管理服务合同》的内容并未违背本案客观实际以及物业公司和案涉小区业主之间的利益平衡。在物业公司实际为案涉小区提供物业服务的情形下，一审法院认定物业公司与业主之间形成事实物业服务合同关系，并无不当。

关于争议焦点二，田某某是否应当交纳物业费。因在移交过程中，移交单位与接收单位对物业费的上限进行了限制性约定，而某物业公司提交的物业评估报告及其主张的物业费标准，并未超过移交约定的上限，因此，某物业公司收取的物业费具有一定的依据，一审法院采纳其相关主张，并无不当。田某某认可在其工资中收到了物业补贴，虽然田某某主张物业服务不达标，但未提交充分有效的证据予以证明，因此，田某某主张减免物业费的抗辩意见及上诉主张，本院难以采纳。

最终，二审法院驳回了业主田某某的上诉，维持原判，业主田某某给付物业公司2020年1月20日至2020年12月31日期间的物业费725元。

四、结语

在“三供一业”分离移交后，物业公司实际为小区业主提供物业服务的情形下，业主应当交纳物业费，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主在考虑自身利益的同时，也应当关注小区利益和全体业主的利益，《民法典》第二百七十八条赋予了业主共同决定的权利，如业主和物业公司因物业费标准等问题产生纠纷，可通过召开业主大会，由业主共同决定相关事宜。