物业服务企业擅自改变物业管理用房用途案

案情简介

2025年3月14日城管执法机关接监管部门移送案件线索，反映某物业管理有限公司在未取得业主大会同意的情况下，擅自将物业管理用房出租给某贸易有限公司作为办公场所使用。

经执法机关调查核实，某物业管理有限公司于2024年1月19日与承租方签订《场地使用协议》，租期自2023年12月1日至2026年11月30日，并通过租金与装修费抵消的方式收取收益。2025年3月21日崇川区住建局责令其七日内整改，但截至2025年4月7日，承租方仍未搬离，违法行为持续存在。

法律分析

《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。该物业管理有限公司未经业主大会同意，擅自将物业管理用房租给他人，明显违反了这一规定。
根据《物业管理条例》第六十二条，“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”。同时，《江苏省住房和城乡建设系统行政处罚裁量基准》（2023版）规定，未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途且未按要求整改的，处8万元以上10万元以下的罚款。
该公司未按要求整改，因此执法机关责令其十五日内改正，处罚款人民币8.5万元。

案件启示

这起案例给物业服务企业敲响了警钟。物业服务企业对物业管理用房只有使用权，没有随意处置权。物业服务企业应严格遵守法律法规，尊重业主的合法权益，不得擅自改变物业管理用房等共用部位、共用设施设备的用途。
当收到行政主管部门的责令整改通知书时，物业服务企业应高度重视，积极履行整改义务，避免因未按要求整改而面临更严厉的处罚，增加企业的违法成本。
对于业主来说，要增强维权意识，关注小区公共事务，积极参与业主大会，监督物业服务企业的行为。同时，相关行政主管部门应加强对物业管理活动的监督检查，及时发现和纠正违法行为，维护物业管理市场的正常秩序。只有各方共同努力，才能营造和谐、有序的居住环境。