问题三：物业服务合同已经到期但尚未选聘新物业服务企业怎么办？

答：服务合同到期前，业主可以决定续聘原物业服务企业，也可以另行选聘其他物业服务企业。

但实践中经常出现，物业服务合同已经期满，小区业主大会却因故未能如期召开或作出选聘决议的情况下，无法确定下一任物业服务企业并签订物业服务合同。

此时，依据法律规定，原物业服务合同转化为不定期合同，继续由原物业服务企业为小区业主提供物业服务。继续由原物业服务企业提供物业服务不仅是该物业服务企业的权利也是其义务，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业不得擅自停止提供物业服务，相应的，小区业主也仍然应当依据原物业服务合同约定继续向原物业服务企业支付物业费。

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》

第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

问题四：非经业主大会决议形成的物业服务合同对业主有拘束力吗?

答：实践中，未经过业主大会决议而形成的物业服务合同主要有两类，一类是建设单位就新建小区物业服务与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一类是业主委员会在没有业主大会决议授权或业主大会决议存在瑕疵的情况下，擅自与物业服务企业订立的物业服务合同。

对于前者，尽管物业服务企业是由建设单位选聘，小区业主并未参与到物业服务合同的签订，但通常情况下，建设单位在与购房人签订购房协议或其他补充协议时，会按照相关规定将前期物业服务转让的合意写入上述协议中，此时前期物业服务合同中约定权利义务，就通过上述协议的签订概括转让给了购房人，对购房人产生了拘束力。

对于后者，业主委员会作出的决定对业主具有拘束力，其与物业服务企业签订的物业服务合同自然对业主也具有拘束力，如果业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会的授权，则受侵害的业主应当先行使业主撤销权请求法院撤销业委会的决定，但在决定未撤销之前业委会作出的决定仍然处于有效状态，相应的物业服务合同对业主仍具有拘束力，业主不能以选聘物业服务企业未经业主大会授权为由拒绝支付物业费。同理，如业主认为业主大会关于选聘物业服务企业的决议在程序上或者内容上不符法律规定，也应当先行使业主撤销权。

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。