物业服务合同未备案对业主的权益是否有影响

1.案件介绍

王某系通州区××镇××小区业主，2006年10月其与北京某房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，合同中明确约定，出卖人依法聘选的前期物业服务企业为北京金××物业管理有限公司，该相关信息已在通州区住建委完成备案登记。2008年、2009年王某收房入住前后，该小区一直由北京金××物业管理有限公司提供物业服务，此事有通州区卫生健康委备案的生活饮用水被监督单位信息卡等材料为证。 此后，北京龙城××物业管理有限公司凭借伪造的前期物业合同，在通州区住建委完成了该小区物业服务合同备案，该行为与实际情况相悖，亦违反了物业服务合同备案相关的法律、行政法规。王某认为，通州区住建委为北京龙城××物业管理有限公司办理的物业服务合同备案属违法行为，侵害了自身合法权益，遂诉至法院，请求依法撤销通州区住建委2012年7月31日为该公司办理的涉案小区物业服务合同备案。［案例索引：（2021）京行申1018号］

2.争议焦点

本案的核心争议焦点的是，原告王某是否具备本案行政诉讼的原告主体资格。

3.法院判决

法院经审查认为，本案不属于行政诉讼受案范围，最终裁定对王某的起诉不予立案。

4.国泰解析

通常情况下，物业服务企业为小区提供物业服务，需经过业主共同决议；若物业服务企业违法进场提供服务，侵害业主合法权益的，业主可通过业主撤销权纠纷、侵权损害赔偿纠纷等法律途径行使诉讼救济权利。 需要明确的是，行政部门对物业服务合同的备案行为，并不从实质上决定物业服务企业能否进场提供服务。同时，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则，即民法中的意思自治原则，意思表示不真实或单方虚假意思表示，无法构成有效的意思表示，亦不能成立有效的合同行为。 此外，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，若物业服务企业未经合法程序直接进驻小区提供服务，不能形成合法的事实物业服务关系。 依据《北京市物业管理条例》第六十三条规定，业主委员会或物业管理委员会应代表业主，与业主共同选聘的物业服务人签订书面物业服务合同，明确物业服务内容、标准、费用、合同期限等核心条款；物业服务合同签订或变更之日起十五日内，物业服务人需将合同报街道办事处、乡镇人民政府及相关房屋主管部门备案。该规定表明，物业服务合同的具体内容由业主方与物业服务人协商确定，备案行为既不直接影响物业服务合同的法律效力，也未对合同双方及业主的权益产生实际的行政法律效果。结合本案，涉案物业服务合同备案行为，并未对王某的权利义务产生实际影响，这也是法院裁定不予立案的核心原因。

5.法条链接

《北京市物业管理条例》

第三十四条　业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

6.国泰提示

房屋行政主管部门对物业服务合同予以备案的行为，不具备行政许可的性质，即该备案行为不决定物业服务合同是否生效，也不对物业服务合同的法律效力产生任何影响，仅为物业服务人应当履行的程序性报送义务。