别让“小区停车位”成为最后一个道闸
停车难是小区的普遍问题，很多小区停车位严重不足。一个车位动辄十几万甚至几十万，业主们犯难了，是买车位还是租车位。但这个时候，有的物业公司站出来说，小区业主没有车位的，不能进小区停车。那么，果真如这些物业公司所说吗？
我们来看一个案例。
案例介绍
高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。后来，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门，如果不交钱，就不让车开进小区了。
高女士对物业的做法非常生气，她认为：物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”，自己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。
物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。
法院审理
法院经审理后认为，高女士作为业主在车辆停放的情况下，有交纳停车费的义务和车辆进出小区的权利，物业则对业主停放车辆有合理调配、收费的权利和进出小区放行、确保停车位的义务，上述各自的权利义务不应互设为前提。因此，物业无权阻拦高女士车辆进出小区，物业现实施的阻碍行为系侵权行为。
案例分析
让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。
首先我们需要明确，“开车进出小区”与“在小区内停车”，这两者是不同的法律问题。物业以未购买车位为由不让业主开车进小区，这显然是侵犯了业主自由出入的权利，民法典规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权。
该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的权利。
根据《民法典》第二百七十三条物业、业主双方应认识到：享受权利的同时必须履行相应的义务。物业管理目的是为全体业主营造良好的居住环境，这也是双方共同利益、义务所在。
公共道路或者其他用于停放车辆的场所属于所有业主共有，物业有权代为收取物业共有部分、共用设施设备经营收入和车位场地费等收益资金，但应当严格按照当地政府指导价收取，并独立核算，予以公示，对出入停放的车辆履行好管理义务。
案例延伸小知识
物业收取停车费合法吗
根据民法典规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，对于小区内部共有和共同管理的事项，应由业主大会或者业主委员会依据法定和共同议定的议事规则共同决定，该决定对全体业主具有约束力。
本案中，如果物业公司要收取停车费，应当由业主大会作出决定。如果物业未征得业主同意，擅自收取停车费，属于侵害业主合法权益的行为。
所以，如果小区内要收取车位费首先应由业主大会共同决议通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。
如果在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法则是不合法的。而作为业主，在享受公共权益的同时也应当履行按时交纳相关费用的义务，积极配合物业对车辆的管理，共同维护小区安全、秩序，构建和谐小区。
相关法律知识
《民法典》第二百七十三条
【业主对共有部分的权利和义务】 业主对建筑物专有部分以外的共有部分；享有权利；承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
《民法典》第二百七十五条
【车位、车库的归属】 建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库的归属；由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；属于业主共有。
《民法典》第二百七十八条
【业主共同决定事项及表决】 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项；应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项；应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
