日常生活动中，小区中的物业和业主之间经常出现矛盾和误会，随着《中华人民共和国民法典》和《北京市物业管理条例》等政策法规的出台，物业管理行业面临新的挑战。下面小编整理出的物业服务中业主常见问题解答共4篇文章持续更新，供大家参考。

16.业主如何判断维修基金的使用是否合理？业主能不能以不知道首期维修基金用在何处为由拒绝续筹维修基金？

业主对维修资金的使用有异议，怎么办？

（1）分清所在物业管理费的使用范围和维修基金的使用范围

房屋维修基金与物业管理费的使用范围的界定十分重要，特别是在小修、中修、大修等区分上难以严格界定的情况下，对两者使用范围进行区分显得十分困难。当前主要依靠主管部门以文件的形式加以区分。因此，业主特别是业主委员会需要了解首先有关区分的法规。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

无论是包干制还是酬金制，对于物业管理费的使用范围特别是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用使用范围一定要在服务合同中有具体的规定。只有根据物业服务合同对房屋设备设施维修、绿化管理、清洁卫生、保安等标准、质量的规定，才能确定业主每月所交纳的维修资金交纳、使用与续筹百问百答物业管理费用中物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的使用范围。

（2）认真分析物业服务合同条款

根据以上分析，不难看出，重视物业管理条款对物业管理费和维修基金使用范围的约定以及使用审批程序的约定十分重要。

由于每个小区都有各自的特点，物业服务合同都不完全相同，业主和业主委员会对每月交纳的物业管理费用，物业服务人作哪方面的支出，要有比较全面的了解。物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项。当前，社会上对物业服务合同的作用普遍认识不清，物业管理合同成了摆设，业主甚至业主委员会、物业管理委员会对合同一无所知。这对业主和业主委员会、物业管理委员会极为不利。

在日常管理中，业主、业主委员会、物业管理委员会要听取和重视专业人员的意见，确保业主的维修基金严格按照合同约定和国家规定使用，防止维修基金的挪用或乱用。

关注自己每笔维修基金的支出

国务院《物业管理条例》条例第六条规定，业主有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。第十一条规定，由业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会、物业管理委员会和物业服务人提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

开户银行、专项维修资金管理中心应当每月向业主委员会、物业管理委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会、物业管理委员会和业主可以向开户银行、专项维修资金管理中心查询其帐户或者分户帐的情况。

根据以上规定，业主如果对每笔的维修基金的数额有意见，可以向业委会、物业管理委员会提出要求审核，得出一个公正的、让业主满意的答案。

关注小区停车费、广告费等物业共用部位、共用设施设备经营性收入的去向国务院条例第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

业主不能以“我不知道维修基金用在何处”为由拒绝续交维修基金。业主对维修资金的使用有疑问时只能依据有关规定行使有关监督权利，而不能拒绝执行业主大会或者业主小组关于续筹维修资金的有关决议。

17.物业服务收费标准应该怎样确定？

《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。这两种收费方式各有利弊。

物业服务收费标准应该根据业主需求、服务内容和标准以及小区实际情况确定，具体收费标准可以通过招标竞争确定物业服务收费标准，或根据北京市、区物业管理行业协会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主委员会、物业管理委员会和物业服务人在协商物业费时参考。

业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协商一致，可以聘请第三方评估监理机构进行物业服务费价格评估；协商不一致时，可以报请街道办事处、乡镇人民政府指定第三方评估监理机构进行评估物业服务费价格。

18.业主委员会、物业管理委员会对于物业服务人上报的维修基金使用计划如何审核？业主委员会动用维修资金需要哪些程序？

首先应该审查物业服务人上报的维修基金使用计划的时限是否符合物业服务合同和有关法规的规定。如果没有按照规定时限上报计划，造成时间来不及审核甚至采取“先斩后奏”故意使得有关项目变成急修项目，业主委员会、物业管理委员会应该向全体业主说明情况；

其次，审核维修基金使用计划的构成是否完整齐全。一般情况维修计划应该包括工程部位、范围、实施方案、实施单位的产生、实施时间、保证质量和安全的措施、相关图纸和说明、预算书和计价方式等；

重点审核预算书。一般由业主大会授权业主委员会、物业管理委员会聘请具备资质的社会中介机构进行审核。审核依据包括相关图纸、方案、进度计划和计价方式等。

业主委员会、物业管理委员会应该制定维修基金计划审核的规章制度，经业主大会通过后实施，并可以作为物业管理服务合同的附件。

业主委员会、物业管理委员会动用维修基金一般经过以下程序：

（1）报修，计划维修。由物业公司或者业主委员会、物业管理委员会、业主小组提出维修基金使用的项目、计划、预算、方案等；

（2）核实与确认。由业主委员会对报修项目具体核实，根据情况作出确认；

（3）制定维修和预算方案。由业主委员会、物业管理委员会对物业服务人或施工单位提出的方案和预算进行审核；

（4）维修实施的确定。根据《业主大会议事规则》、《管理规约》的规定，有关维修更新项目报经业主大会或业主小组通过后实施，或者在授权范围内由业主委员会、物业管理委员会决定实施；

（5）施工。由物业服务人组织施工或者由物业服务人和业主委员会、物业管理委员会根据《业主大会议事规则》、业主大会会议决议通过招标或者协议方式确定的施工单位进行施工；

（6）竣工验收。工程完工后，物业公司或者实施单位应当让业主委员会、物业管理委员会或者业主委员会、物业管理委员会聘请的专业验收机构对工程进行检验；

（7）工程款决算和审核。维修基金使用项目竣工验收后，由实施单位或者物业服务人提交结算报告，由业主大会、业主小组或者其授权的物业管理委员会进行审计审核，也可以委托有资质的社会中介机构进行审计审核；

（8）支付工程款。通过审计审核，没有异议的，业主委员会、物业管理委员会按照施工合同支付工程款。

19.物业管理招投标的招标方式包括哪些？什么是公开招标？什么是邀请招标？

物业管理招投标方式主要有两种形式：公开招标和邀请招标。

公开招标是指招标人（业主或建设单位）通过报刊、广播、电视及其他公开方式发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。

邀请招标是指不通过公开方式发布招标公告，而是直接邀请某些符合条件的物业管理企业参加竞标的招标方式，评标委员会需要有北京市评标证书的专家占三分二，业主委员会、物业管理委员会占三分之一。

20.居民委员会有权监督物业服务人的服务质量吗？

居民委员会有义务协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、维护社会治安、居住房屋租赁等工作。物业服务人提供的服务包括保安、保洁、保绿等相关工作，如果物业管理服务不到位必然给社区带来治安、卫生、环境等方面的隐患。所以居民委员会是有权利监督物业管理企业的服务质量的。

本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。