小区电梯里滚动播放的广告、门口道闸上的商家海报、地下车库的临时停车位收费……这些日常可见的场景，背后都藏着一笔容易被忽略的“公共收益”。然而，就是这笔钱，常常成为业主与物业之间矛盾的导火索：公共收益该归谁？能不能抵扣物业费？物业该不该公开这笔钱的去向？今天，我们就来聊聊公共收益那些容易引发纠纷的“坑”。

公共收益≠物业费，两者性质天差地别

很多业主会把公共收益和物业费混为一谈，甚至认为“物业收了广告费，就该少收物业费”，这其实是对两者性质的误解。

物业费是业主基于物业服务合同，向物业支付的“服务对价”，用于覆盖小区日常管理、保洁、绿化、设施维护等成本，属于物业的经营性收入，用途由合同明确约定。

公共收益则来自小区公共区域的经营利用，比如电梯广告、公共区域租赁、快递柜入驻费、共用停车位收费等。根据《民法典》第282条规定，这笔钱归业主共有，“扣除合理成本后，属于业主共有”。

简单说，物业费是业主“买服务”的钱，公共收益是小区“公共资产”产生的收益，两者来源、归属、用途完全不同，不能直接“挂钩”或抵扣。现实中，不少物业会以“公共收益已用于补贴物业服务”为由，拒绝公开或分配，这往往是纠纷的起点。

公共收益的3大纠纷焦点，90%的矛盾都源于此

1. 收益归属：物业能“默认”占有吗？

某小区物业将中心花园租给商家做促销活动，两年获利15万元却未公示。业主发现后要求分配，物业辩称“这笔钱用于填补物业费收缴不足的缺口”。

根据法律规定，公共收益默认归业主共有，物业只有在合同明确约定“可提取合理管理费”的情况下，才能扣除成本，剩余部分必须归业主。上述案例中，物业未获授权擅自支配收益，已涉嫌侵权。

2. 用途争议：能直接抵扣物业费吗？

不少业主提出：“既然公共收益是我们的，能不能直接用来抵扣我的物业费？” 这个想法看似合理，却存在法律障碍。

公共收益属于全体业主共有，而物业费是单个业主的债务，两者主体不同。除非经业主大会表决通过“公共收益按比例抵扣各户物业费”，否则任何业主无权单方面要求抵扣。现实中，个别业主以“未分到公共收益”为由拒交物业费，反而可能构成违约。

3. 信息透明：物业该公开到什么程度？

“物业只说去年公共收益有8万元，却不说是哪几项收入，花到哪里去了，这合理吗？” 这是很多业主的疑问。

《物业管理条例》明确要求，物业应当定期公开公共收益的收支明细，包括收入项目（如广告位租金、停车费）、支出用途（如补充维修资金、用于小区设施改造）等。只公开总额不公开明细，属于信息披露不充分，业主有权要求补充说明。

化解纠纷的3个实用建议，业主和物业都该看看

1.业主：主动维权，但要走对流程

- 先查看物业服务合同，确认公共收益的分配和公示约定；

- 向物业申请公开收支明细，若遭拒绝，可向住建部门或街道办投诉；

- 若收益被侵占，可由业主委员会代表全体业主起诉，要求返还并赔偿。

2. 物业：规范操作，避免法律风险

- 建立公共收益专项账户，与物业费账户分开管理；

- 每季度在小区公告栏或业主群公示收支明细，留存业主查阅记录；

- 动用收益前，除合同约定的管理费外，其他支出必须经业主大会同意。

3.  源头预防：通过业主大会明确规则

最好的解决方式是在业主大会上制定《公共收益管理办法》，明确：

- 哪些收益属于公共收益；

- 物业可提取的管理费比例（通常不超过收益的10%-30%）；

- 收益用途（如转入维修资金、用于小区升级改造、按比例分红等）；

- 公示频率和方式（如每季度一次，线上线下同步公开）。

结语：公共收益不是“糊涂账”，透明才能换和谐